ההחלטה היכן להניח את העוגן ולהקים משפחה היא אחת הבחירות הכלכליות והאישיות החשובות ביותר שכל אדם עושה בחייו. כאשר מתלבטים לגבי המיקום הגיאוגרפי, העיר בני ברק מציבה מערכת שיקולים ייחודית שאינה קיימת באף עיר אחרת בישראל. הצפיפות, אופי הקהילה, הקרבה לתל אביב והביקוש הקשיח מצד המגזר החרדי, יוצרים שוק נדל"ן בעל חוקים משלו. משפחות רבות, זוגות צעירים ומשקיעים עומדים בצומת דרכים ושואלים את עצמם בצורה מפורשת האם כדאי לשכור או לגור בדירה בבני ברק בבעלות מלאה.
הקונפליקט מובן לחלוטין. מחירי הקנייה בעיר הגיעו לרמות גבוהות במיוחד, לעיתים כאלו המשתוות לערים מבוססות מאוד בגוש דן, מה שמחייב נטילת התחייבויות כספיות ארוכות טווח. מנגד, שוק השכירות מציע גמישות אך מלווה בתחושת חוסר יציבות ובחשש מעליית מחירים שנתית. כדי לקבל החלטה מושכלת, חובה לנתק את הרגש מהמספרים, לנתח את הנתונים בשטח ולהבין את היתרונות והחסרונות של כל חלופה.
מה מניע את המחירים?
כדי להבין את מערכת השיקולים, יש להכיר תחילה את הכוחות הפועלים בשוק. בני ברק היא אחת הערים הצפופות ביותר בעולם המערבי, עם עתודות קרקע אפסיות לבנייה חדשה. כמעט כל התחלה של פרויקט מגורים מתבצעת במסגרת התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי בינוי.
הביקוש הקשיח: בניגוד לערים אחרות בהן תושבים עשויים להגר החוצה עקב עלויות מחיה, בבני ברק קיים ביקוש קשיח. משפחות המשתייכות לקהילות, חצרות חסידיות או מוסדות חינוך ייחודיים, מעדיפות לשלם פרמיה גבוהה כדי להישאר קרובות למוקד הקהילתי שלהן. המרחק מבית הכנסת, מהישיבה או מבית הספר מכתיב את רמות הביקוש לכל רחוב ורחוב.
מיקום גיאוגרפי: מבחינה גיאוגרפית, העיר ממוקמת בלב פועם של גוש דן, גובלת ברמת גן, תל אביב ופתח תקווה. המיקום האסטרטגי הזה הופך אותה לאטרקטיבית גם עבור אוכלוסיות עובדות המבקשות נגישות למרכזי תעסוקה, לצד חיים בסביבה דתית עוטפת. התוצאה של שני הגורמים הללו היצע דל וביקוש עצום היא עליית ערך עקבית לאורך שנים ארוכות, אשר משפיעה ישירות על ההחלטה האם לרכוש נכס או להסתפק בשכירות.
היתרונות של רכישת דירה בבני ברק
החלטה על רכישת נכס בעיר טומנת בחובה מעלות רבות, חלקן פסיכולוגיות ואחרות כלכליות. עבור מי שהצליח לגייס את ההון העצמי הנדרש, קניית דירה מציעה תשתית יציבה.
- יציבות קהילתית וחינוכית: מגורים בנכס בבעלות מונעים את הצורך המתיש באריזת ארגזים ומעבר דירה בכל פעם שבעל הבית מחליט למכור או להעלות את שכר הדירה. עבור משפחות, המשמעות היא שהילדים יכולים להתבסס במוסדות החינוך השכונתיים, לבנות קשרים חברתיים ארוכי טווח ולהכות שורשים בקהילה.
- השקעה השומרת על ערכה: נתוני העבר מוכיחים כי נדל"ן בלב בני ברק שומר על ערכו ואף משביח את עצמו. גם בתקופות של האטה כלכלית ברמה הארצית, השוק הפגין חוסן ניכר. הנכס מהווה תעודת ביטוח פנסיונית ומייצר הון שניתן יהיה להוריש לדור הבא.
- עצמאות תכנונית: כאשר הדירה רשומה בטאבו על שמכם, עומדת בפניכם הזכות המלאה לבצע שינויים מבניים. ניתן להוסיף חדרים, לשדרג את המטבח ולהתאים את החלוקה הפנימית לצרכים המשתנים של המשפחה המתרחבת, מבלי לבקש רשות מגורם חיצוני.
- פוטנציאל התחדשות עירונית: בניינים רבים בעיר הם מבנים ותיקים. רכישת דירה בבניין ישן טומנת בחובה סיכוי ממשי לפרויקט תמ"א 38 בעתיד, פעולה שעשויה להוסיף לנכס ממ"ד, מרפסת, מעלית ואף חניה, מה שיזניק את שווי הדירה בעשרות אחוזים ללא מאמץ ישיר מצדכם.
ההיגיון מאחורי מגורים בשכירות בבני ברק
למרות התפיסה הרווחת לפיה שכירות היא זריקת כסף לפח, המציאות הפיננסית העדכנית מראה תמונה מורכבת הרבה יותר. בסביבת ריביות גבוהה, מגורים בשכירות בבני ברק מתגלים לא פעם כמהלך מחושב ויעיל.
- גמישות: תחילת החיים המשותפים כזוג צעיר שונה לחלוטין מחיי משפחה עם מספר ילדים. שכירות מאפשרת להתאים את גודל הדירה למידת הצורך הנוכחית. ניתן להתחיל בדירת שני חדרים קטנה וזולה, ורק כעבור מספר שנים לעבור לדירה גדולה יותר. קפיצה זו חוסכת מאות אלפי שקלים שהיו משולמים כריבית לבנק לו נרכשה דירת ארבעה חדרים מראש.
- הון עצמי נמוך: קניית דירה מחייבת העמדת הון עצמי של מאות אלפי שקלים לפחות. זוגות רבים מתקשים לגייס סכומים אלו ללא נטילת הלוואות משלימות בריביות נשכניות. שכירות פוטרת את המשפחה מהלחץ לגייס סכום עתק בשלבים הראשונים של בניית חייהם הכלכליים.
- פערים בין עלות המשכנתא לשכר הדירה: באזורים המבוקשים בעיר, תשואת השכירות נמוכה יחסית ועומדת לרוב על סביבות 2.5%-3% בשנה. המשמעות היא שתשלום שכר הדירה החודשי עשוי להיות נמוך בצורה בולטת מההחזר החודשי הנדרש עבור משכנתא על אותו נכס בדיוק. הפער החודשי שנוצר יכול להיות מופנה לחיסכון או להשקעה בשוק ההון.
- היעדר הוצאות פחת ותחזוקה: דוד שמש שהתפוצץ, בעיות רטיבות בקירות, או צנרת בלאי שמצריכה החלפה, כל אלו נופלים על כתפיו של בעל הנכס. השוכר משלם סכום קבוע וידוע מראש ונהנה משקט נפשי בכל הנוגע להוצאות בלת"מ כבדות.
לשכור היכן שרוצים, לקנות היכן שיכולים
הדילמה אינה מסתכמת רק בשתי אפשרויות קוטביות. רבים מתושבי בני ברק גילו בשנים הקרובות אסטרטגיה כלכלית עוקפת שמייצרת איזון מושלם בין הצורך בקהילה מקומית לבין המציאות הפיננסית. מודל זה מכונה לעיתים קרובות "השקעה בפריפריה ומגורים במרכז".
המודל פועל בצורה הבאה: במקום לקחת משכנתא חונקת על דירה בבני ברק בעלות של 2.5 מיליון שקלים, המשפחה מנתבת את ההון העצמי שלה לרכישת דירה להשקעה בעיר אחרת, זולה יותר, כגון חריש, עפולה או חיפה. דירת ההשקעה מושכרת, ושכר הדירה המתקבל ממנה משלם את המשכנתא שנלקחה עבורה.
במקביל, המשפחה ממשיכה לגור בדירה שכורה בבני ברק, בסמוך למוסדות החינוך והקהילה שלה. בדרך זו, המשפחה אינה נשארת מחוץ לשוק הנדל"ן הלוהט. היא מחזיקה בנכס שצובר ערך, מרוויחה מתשואת שכירות טובה ומצד שני נהנית מהנוחות והגמישות של שכירות בעיר צפופה ויקרה.
שאלות ותשובות בנושא מגורים בבני ברק
האם מחירי הדירות בבני ברק צפויים לרדת בקרוב וכדאי להמתין עם הרכישה?
למרות תקופות של האטה נקודתית בשוק הנדל"ן הארצי כתוצאה מעליות ריבית, בבני ברק הביקוש גבוה משמעותית מההיצע. עתודות הקרקע הסתיימו, והריבוי הטבעי במגזר גבוה מאוד. נתונים אלו מייצרים רצפת מחיר קשיחה למדי. המתנה לירידת מחירים דרסטית אינה נשענת על היגיון כלכלי סביר בתנאי השוק המקומיים.
איך מתמודדים עם תופעת הדירות המפוצלות כשוכרים?
דירות מפוצלות מציעות פתרון דיור זול ונגיש לזוגות צעירים, אך הן מגיעות לעיתים עם אילוצים בתחום שעוני החשמל, סעפות המים ובידוד הרעשים. מומלץ לבדוק בקפידה את הדירה לפני חתימת החוזה, לוודא שיש מונה חשמל תקני ומופרד, לבדוק את לחץ המים המקלחת, ולהכניס לחוזה סעיפים המגדירים את חלוקת תשלומי הארנונה והוועד בצורה ברורה והוגנת.
האם פרויקטים של התחדשות עירונית גורמים לעליית מחירי השכירות?
כן ולא. בטווח הקצר, כאשר בניין נהרס, השוכרים נאלצים לחפש דירות חלופיות באותו אזור, מה שמקטין את ההיצע ומעלה את הביקוש. בטווח הארוך, כאשר בניינים חדשים ומרובי דירות נבנים, נכנסות לשוק דירות חדשות המוצעות בחלקן להשכרה. עם זאת, שכר הדירה בבניין חדש עם מעלית וממ"ד יהיה תמיד גבוה יותר משכר הדירה במבנה הישן שנהרס.
רכישת דירה ישנה במרכז העיר או דירה חדשה בפאתי פרדס כץ?
ההחלטה היא שקלול של ערכים קהילתיים מול נוחות. דירה חדשה בפרדס כץ תעניק לכם ממ"ד, מעלית, חניה, ופעמים רבות גם מטרז' גדול יותר באותו מחיר. דירה ישנה בלב העיר תדרוש מכם התפשרות על תשתיות הבניין, אך תציב אתכם בנקודה אסטרטגית סמוכה לכל מוסדות החינוך והקהילה שאתם חפצים בקרבתם. אם המטרה היא השבחה עתידית, בניין ישן במרכז עם פוטנציאל פינוי-בינוי הוא נכס מנצח.